消防驗(yàn)收不合格 發(fā)展商叫業(yè)主先收樓再說

　　去年11月,位于廣州增城的合生·湖山國際四期迎來交樓。終于等來可以入住新房原本是件高興的事，但是樓盤的交樓質(zhì)量卻讓業(yè)主心寒。除了漏水漏電、墻面地板空鼓等諸多問題外，樓盤四期的“建設(shè)工程消防驗(yàn)收”結(jié)果為不合格。

　　廣東省公安消防總隊(duì)官方網(wǎng)站顯示，該樓盤(登記名為“廣州紫云山莊房地產(chǎn)有限公司湖山花園四期”)的建設(shè)工程消防驗(yàn)收公告結(jié)果為“不合格”,辦結(jié)時間為2016年7月27日,文號為穗公消驗(yàn)字〔2016〕第0942號。在這種情況下，發(fā)展商卻讓業(yè)主先收樓再說。

　　發(fā)展商稱可在收樓一年內(nèi)提供驗(yàn)收證明

　　業(yè)主表示，發(fā)展商稱要先驗(yàn)收再整改，但又不提供具體的整改時間表。由于擔(dān)心驗(yàn)收房屋后這些質(zhì)量問題就得自己承擔(dān),因此拒絕收樓。對此，樓盤工作人員稱，小問題可以驗(yàn)收后再整改，如果問題比較大，會和業(yè)主協(xié)商具體處理。至于消防驗(yàn)收問題，該工作人員稱相關(guān)條款已寫入部分業(yè)主的合同中，將在收樓后一年內(nèi)完成相關(guān)手續(xù)。

　　根據(jù)樓盤業(yè)主提供的商品房預(yù)售合同第十五條約定,甲乙雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時，消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證是其中一項(xiàng)資料，同時“上述文件不全的,視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn),乙方有權(quán)拒絕收樓”。不過，該合同的補(bǔ)充協(xié)議第8條又約定:雙方同意對合同第十五條“房屋交付時的有關(guān)資料”調(diào)整為“規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保、建設(shè)部門出具的相關(guān)驗(yàn)收合格證明或認(rèn)可文件的提供時間最遲在乙方收樓后一年，在此期間,乙方同意不以甲方不符合交付標(biāo)準(zhǔn)為由而追究甲方責(zé)任”。

　　律師：附加條款與法律法規(guī)抵觸不具法律效力

　　對此，廣東保典律師事務(wù)所合伙人廖建勛律師認(rèn)為，雖然合同附加條款調(diào)整了時間表，但建設(shè)工程必須通過消防驗(yàn)收，這是強(qiáng)制性規(guī)定。該條款與國家相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，因此并不具有法律效力,業(yè)主可要求開發(fā)商立即補(bǔ)齊手續(xù)后，再進(jìn)行收樓。

　　部門：未經(jīng)消防驗(yàn)收不得投入使用

　　針對此事，廣州市消防部門表示，根據(jù)消防法等有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程在投入使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

　　那么，作為房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門，住建部門如何看待這一問題呢？未通過消防驗(yàn)收的情況下，開發(fā)商能否要求業(yè)主先行收樓？對此問題，廣州市住建委房地產(chǎn)處先是表示問題應(yīng)由消防部門回應(yīng)，隨后又發(fā)來一份由國家住建部簽發(fā)于2013年12月2日的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》，但其中并未提及消防驗(yàn)收問題。

　　青島消防公司科信消防提醒：

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　第二十六條 第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

　　第四十九條 “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

　　第五十六條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處20萬元以上50萬元以下的罰款：(八)未按照國家規(guī)定將竣工驗(yàn)收報(bào)告、有關(guān)認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)送備案的。

　　《中華人民共和國消防法》

　　第十三條 按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

　　第五十八條 未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格，擅自投入使用的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。

　　附：商品房驗(yàn)房注意事項(xiàng)

　　一、注意及時接收商品房入住通知書

　　1.這是商品房收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。

　　2.接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

　　特別提示：

　　1.要注意商品房收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

　　2.收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。

　　3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。

　　4.若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

　　二、確定房屋是否達(dá)到交付條件

　　1.《竣工驗(yàn)收備案表》──最重要

　　《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。

　　《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。

　　2.《住宅質(zhì)量保證書》

　　《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

　　3.《住宅使用說明書》

　　《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。

　　4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》

　　5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》

　　6.實(shí)測面積登記表

　　三、房屋檢驗(yàn)

　　收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。

　　“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：

　　1.檢測房屋面積：

　　要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測面積誤差超出3%，可以中止收房。

　　2.檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：

　　購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)房時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：

　?。?)房屋本身的質(zhì)量

　?。?）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。

　?。?）裝修質(zhì)量

　　四、新房驗(yàn)房的最終結(jié)果

　　1.房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮?ldquo;暫不清楚”、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

　　2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

　　3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間（一般不超過30天）。

　　4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。